नमस्ते! म जापानमा उपलब्ध हुने विभिन्न प्रकारका 在留資格 (VISA) सम्बन्धी काम गर्ने एउटा 行政書士 हुँ।
जापानमा आफ्नो घर किन्ने वा भविष्यका लागि यहाँको घरजग्गामा लगानी गर्ने सपना देख्ने बिदेशी साथीहरूको संख्या दिनप्रतिदिन बढ्दै गइरहेको छ। तर, भाषाको समस्या र यहाँको नियम कानुन फरक भएकाले "के बिदेशीले साँच्चै जापानमा जग्गा किन्न पाउँछन्?" वा "मेरो भिसाले घर किन्न मिल्छ कि मिल्दैन?" जस्ता अन्योल र चिन्ता धेरैमा हुन सक्छ।
आज म, एक विशेषज्ञको रूपमा, जापानमा घरजग्गा खरिद गर्दा जान्नै पर्ने पछिल्लो नियम र ध्यान दिनुपर्ने कुराहरू बारे सजिलो तरिकाले बुझाउनेछु।
१. बिदेशीले पनि जापानमा "कुनै रोकतोक बिना" घरजग्गा किन्न सक्छन्!
सजिलो भाषामा भन्नुपर्दा, तपाईं बिदेशी नागरिक भए पनि जापानी नागरिक सरह नै जापानको जग्गा वा घरको मालिक बन्न सक्नुहुन्छ।
कतिपय देशहरूमा "जग्गा सरकारको हुने र व्यक्तिले भाडामा मात्र लिन पाउने" (जस्तै 借地権) नियम हुन्छ। तर, जापानमा तपाईंले पूर्ण अधिकार भएको 所有権 प्राप्त गर्न सक्नुहुन्छ। एकचोटि किनेपछि, त्यो जग्गा वा घर तपाईंको व्यक्तिगत सम्पत्ति हुन्छ, जसलाई तपाईंले पछि बेच्न वा आफ्ना सन्तानलाई अंशबण्डा गरिदिन पनि सक्नुहुन्छ।
के 在留資格 (भिसा) को कारणले कुनै बाधा हुन्छ? वास्तवमा, घरजग्गा किन्नको लागि तपाईंको भिसा कुन हो भन्ने कुराले केही फरक पार्दैन।
-
観光ビザ मा जापान घुम्न आउनुभएकाहरू
-
就労ビザ (जस्तै 技術・人文知識・国際業務 आदि) मा काम गरिरहनुभएकाहरू
-
जापान बाहिर बसोबास गरिरहेका (Non-resident) हरू
तपाईं जुनसुकै अवस्थामा भए पनि जापानमा घरजग्गा खरिद गर्न र आफ्नो नाममा दर्ता गर्न सक्नुहुन्छ।
२. घर "किन्न" त पाइन्छ, तर "ऋण" (Loan) पाउन गाह्रो छ?
घर किन्न त पाइन्छ, तर धेरैले सामना गर्ने मुख्य समस्या भनेको 住宅ローン (बैंक ऋण) को हो।
यदि तपाईंसँग नगद छ र एकमुष्ट पैसा तिरेर किन्नुहुन्छ भने केही समस्या हुँदैन। तर, बैंकबाट ऋण लिन चाहनुहुन्छ भने, जापानका धेरैजसो बैंकहरूले ऋण दिनको लागि अनिवार्य रूपमा 永住者 (पी.आर. बाहक) हुनुपर्ने सर्त राख्छन्।
-
永住者 हुनुहुन्छ भने: जापानी नागरिक सरह नै सजिलै ऋण पाउन सकिन्छ।
-
永住者 हुनुहुन्न भने: ऋण पाउन निकै गाह्रो हुन्छ। तर, केही सीमित बैंकहरूले "जापानी नागरिकसँग विवाह गरेको", "आफ्नो तर्फबाट बुझाउने पैसा (Down payment) धेरै भएको", वा "जापानमा लामो समयदेखि काम गरिरहेको" जस्ता सर्तहरू पूरा भएमा ऋण दिन सक्छन्।
३. 【महत्वपूर्ण】 नयाँ नियम "土地利用規制法" बारे थाहा छ?
पहिले बिदेशीले जग्गा किन्दा खासै कडा नियम थिएन, तर सन् २०२१ मा 重要土地利用規制法 भन्ने नयाँ कानुन लागू भएको छ।
यो कानुनले जापानको सुरक्षासँग जोडिएका ठाउँहरू (जस्तै सेनाको क्याम्प, आणविक ऊर्जा केन्द्र, वा सीमा नजिकका टापुहरू) को वरिपरि १ किलोमिटर क्षेत्रलाई "विशेष निगरानी क्षेत्र" (特別注視区域) भनी तोकेको छ। यस्तो ठाउँमा जग्गा किन्दा सरकारले सोधपुछ गर्न सक्छ वा किन्नुअघि जानकारी दिनुपर्ने हुन सक्छ।
साधारण आवासीय क्षेत्रमा घर वा अपार्टमेन्ट किन्दा यसले खासै असर गर्दैन, तर अलि फरक ठाउँमा जग्गा किन्दै हुनुहुन्छ भने ध्यान दिनुपर्छ।
४. 登記簿謄本（全部事項証明書）- घरजग्गाको "परिचयपत्र"
घर किन्दा तपाईंले देख्ने एउटा मुख्य कागज 登記簿謄本 हो, जसलाई आधिकारिक रूपमा 登記事項証明書 भनिन्छ।
यो घर वा जग्गाको परिचयपत्र जस्तै हो। यसमा "यो घर कसको नाममा छ?", "पहिले कसको नाममा थियो?", "बैंकबाट ऋण लिएर बन्धक राखिएको छ कि छैन?" जस्ता सबै कुरा लेखिएको हुन्छ।
बिदेशीहरूले विशेष ध्यान दिनुपर्ने कुरा: बिदेशीहरू प्रायः काम वा अन्य कारणले जापानमा कोठा सर्ने (住所変更) गरिरहन्छन्। यदि तपाईंले घर किन्दाको ठेगाना र अहिले बसिरहेको 住民票 को ठेगाना फरक भएमा, पछि घर बेच्ने बेला कागजात मिलाउन धेरै झन्झट हुन्छ। त्यसैले, कोठा सरेपछि आफ्नो घरको कागजमा पनि ठेगाना सच्याउने 住所変更登記 गर्न भुल्नु हुँदैन।
५. कर (Tax) र अन्य प्रक्रियाहरू
घर किन्दा लाग्ने करहरू (不動産取得税、登録免許税、印紙税 आदि) र घर भएपछि तिरिरहनुपर्ने कर (固定資産税) जापानी नागरिकलाई जति लाग्छ, बिदेशीलाई पनि त्यति नै लाग्छ। बिदेशी भएकै कारणले बढी कर तिर्नुपर्दैन।
तर, यदि तपाईं जापान बाहिर बस्नुहुन्छ र जापानको घर भाडामा दिएर पैसा कमाउनुहुन्छ भने, तपाईंले जापानमा 確定申告 (कर विवरण) बुझाउनुपर्ने हुन्छ। यसको लागि तपाईंको तर्फबाट कर सम्बन्धी काम गरिदिने 納税管理人 (ट्याक्स एजेन्ट) तोक्नुपर्ने हुन्छ।
घरजग्गा खरिद सम्बन्धी जिज्ञासा (Q&A)
Q1: घर किनेपछि जापानको 永住権 वा 経営・管理ビザ पाउन सकिन्छ?
उत्तर: सकिँदैन। यो धेरैले गर्ने गल्ती हो। घर किन्दैमा भिसा पाइँदैन। भिसा र घरको मालिक हुनु फरक कुरा हुन्। तर, यदि तपाईंले त्यो घरलाई होटल वा लज (Minpaku) को रूपमा चलाएर व्यवसाय गर्नुहुन्छ र त्यसलाई व्यापारको रूपमा प्रमाणित गर्न सक्नुहुन्छ भने, त्यसले 経営・管理ビザ पाउन मद्दत गर्न सक्छ।
Q2: म विदेशमा बस्छु, मेरो जापानको ठेगाना छैन। कसरी आफ्नो नाममा घर दर्ता गर्ने?
उत्तर: यस्तो बेला तपाईंले आफ्नो देशको नोटरी अफिस (公証役場) बाट बनाइएको 宣誓供述書 (Affidavit) प्रयोग गर्न सक्नुहुन्छ। यसमा 公証人 (Notary Public) को अगाडि आफ्नो नाम र ठेगाना प्रमाणित गराउनुपर्छ। यो अलि विशेष प्रक्रिया भएकोले 司法書士 वा 行政書士 सँग सल्लाह लिनु राम्रो हुन्छ।
Q3: जापानमा भूकम्प गइरहन्छ, पुरानो घर किन्दा सुरक्षित हुन्छ?
उत्तर: घर किन्दा त्यो 新耐震基準 (जुन १९८१ पछि लागू भएको नयाँ भूकम्प प्रतिरोधी नियम) अनुसार बनेको हो कि होइन भनेर पक्का गर्नुहोस्। १९८१ भन्दा अघि बनेका पुराना घरहरूमा भूकम्पको जोखिम बढी हुन सक्छ। नयाँ नियम अनुसार बनेका घर किन्दा करमा छुट र ऋण पाउन पनि सजिलो हुन्छ।
विशेषज्ञको सल्लाह
जापानमा घरजग्गा किन्नु बिदेशीहरूका लागि एउटा राम्रो अवसर हो। तर, ऋण लिने प्रक्रिया, सम्झौताका कुराहरू बुझ्न र पछि ठेगाना परिवर्तन जस्ता कामहरूमा केही कठिनाइ हुन सक्छ।
यी कुराहरूमा एक्लै चिन्ता नगर्नुहोस्। भिसा सम्बन्धी विज्ञ 行政書士 वा भरपर्दो रियल इस्टेट कम्पनीसँग सल्लाह लिनुहोस्। हामी तपाईंको जापानमा घर किन्ने सपना साकार पार्न सहयोग गर्न सधैं तयार छौं!
