Chào các bạn! Tôi là 行政書士 chuyên về các loại 在留資格 (VISA) tại Nhật Bản.
Hiện nay, số lượng người nước ngoài mong muốn sở hữu một ngôi nhà tại Nhật hoặc đầu tư vào bất động sản để chuẩn bị cho tương lai đang ngày càng tăng cao. Tuy nhiên, do rào cản ngôn ngữ và sự khác biệt về pháp luật, chắc hẳn nhiều bạn vẫn còn lo lắng với những câu hỏi như: "Người nước ngoài có thực sự được phép mua đất tại Nhật không?" hay "Loại ビザ mình đang giữ có bị hạn chế gì không?".
Hôm nay, tôi sẽ giải thích chi tiết và dễ hiểu dưới góc độ chuyên gia về những quy định pháp luật mới nhất cũng như các lưu ý quan trọng dành cho các bạn đang có ý định mua bất động sản tại Nhật Bản.
1. Người nước ngoài có thể mua bất động sản tại Nhật mà không bị giới hạn!
Về cơ bản, ngay cả khi bạn mang quốc tịch nước ngoài, bạn vẫn được phép sở hữu đất đai và nhà cửa tại Nhật Bản hoàn toàn giống như người Nhật.
Ở một số quốc gia, đất đai thuộc sở hữu nhà nước và người dân chỉ có quyền thuê (tương tự như 借地権). Tuy nhiên tại Nhật Bản, bạn có thể nắm giữ quyền sở hữu (所有権). Một khi đã mua, mảnh đất và ngôi nhà đó sẽ trở thành tài sản của riêng bạn, bạn có quyền tự do bán lại hoặc để lại thừa kế cho con cái.
Có bị giới hạn bởi 在留資格 (VISA) không? Thực tế, việc mua bất động sản không hề liên quan đến loại 在留資格 mà bạn đang sở hữu.
-
Các bạn đang ở Nhật với 観光ビザ.
-
Các bạn đang làm việc với 就労ビザ (như 技術・人文知識・国際業務...).
-
Thậm chí là những người đang sống ngoài lãnh thổ Nhật Bản (không cư trú).
Dù bạn đang ở tư cách nào, bạn đều có quyền sở hữu bất động sản tại Nhật Bản.
2. Tự do "Mua", nhưng "Vay vốn" lại là một rào cản?
Mặc dù việc mua là tự do, nhưng vấn đề mà nhiều người gặp phải chính là 住宅ローン (vay vốn ngân hàng).
Nếu bạn thanh toán toàn bộ bằng tiền mặt thì không có vấn đề gì. Tuy nhiên, nếu muốn vay tiền từ ngân hàng, hầu hết các tổ chức tài chính tại Nhật thường yêu cầu người vay phải là 永住者 (người có vĩnh trú).
-
Đối với 永住者: Bạn có thể vay vốn với các điều kiện gần như tương đương với người Nhật.
-
Đối với những bạn chưa có vĩnh trú: Việc xét duyệt sẽ trở nên rất khắt khe. Tuy nhiên, một số ngân hàng vẫn có thể xem xét cho vay nếu bạn đáp ứng được các điều kiện như: "Có vợ/chồng là người Nhật", "Có số vốn tự có lớn (tiền trả trước)", hoặc "Có thời gian sống và làm việc lâu dài tại Nhật".
3. 【Quan trọng】 Bạn đã biết về luật mới "土地利用規制法" chưa?
Trước đây, hầu như không có quy định hạn chế nào đối với việc người nước ngoài mua đất. Tuy nhiên, vào tháng 6 năm 2021, luật 重要土地利用規制法 đã chính thức được thông qua.
Luật này quy định việc giám sát các khu vực quan trọng đối với an ninh quốc gia (như khu vực quanh căn cứ tự vệ đội, nhà máy điện hạt nhân, hoặc các đảo xa gần biên giới). Các khu vực trong phạm vi khoảng 1km quanh các địa điểm này sẽ được chỉ định là "Khu vực chú ý" hoặc 特別注視区域. Trong trường hợp này, chính phủ có thể điều tra tình trạng sử dụng đất hoặc yêu cầu báo cáo trước khi giao dịch mua bán.
Nếu bạn mua căn hộ chung cư hoặc nhà ở tại các khu dân cư thông thường, luật này hầu như không gây ảnh hưởng gì. Tuy nhiên, khi mua đất ở những vị trí đặc biệt, bạn cần hết sức lưu ý.
4. 登記簿謄本（全部事項証明書）- "Thẻ căn cước" của bất động sản
Khi mua bất động sản, một loại giấy tờ mà bạn nhất định sẽ thấy là 登記簿謄本, tên chính thức là 登記事項証明書.
Đây có thể coi là "thẻ căn cước" của bất động sản, ghi chép chi tiết các thông tin như: "Ai là chủ sở hữu?", "Trong quá khứ ai đã từng sở hữu?", "Bất động sản có đang bị thế chấp để vay nợ hay không?".
Điểm người nước ngoài cần đặc biệt lưu ý: Người nước ngoài thường có xu hướng chuyển nhà (住所変更) nhiều hơn người Nhật. Nếu bạn để nguyên địa chỉ cũ tại thời điểm mua nhà mà không cập nhật theo địa chỉ trên 住民票 hiện tại, sau này khi muốn bán nhà, việc thu thập các giấy tờ chứng minh sự liên quan giữa các địa chỉ sẽ cực kỳ vất vả. Do đó, nguyên tắc vàng là sau khi chuyển nhà, bạn phải thực hiện ngay thủ tục 住所変更登記 cho bất động sản của mình.
5. Quy trình và Thuế khi người nước ngoài mua bất động sản
Các loại thuế khi mua bất động sản (不動産取得税、登録免許税、印紙税など) cũng như thuế duy trì hàng năm (固定資産税) đều áp dụng chung một mức giá và quy tắc như người Nhật. Không có chuyện người nước ngoài phải đóng thuế cao hơn.
Tuy nhiên, nếu bạn sống ở nước ngoài nhưng lại có thu nhập từ việc cho thuê bất động sản tại Nhật, bạn sẽ cần phải thực hiện 確定申告 (khai thuế) tại Nhật Bản. Trong trường hợp đó, bạn cần làm thủ tục chỉ định một 納税管理人 (người đại diện nộp thuế) để thay mặt bạn xử lý các công việc liên quan.
Giải đáp thắc mắc (Q&A) về mua bất động sản tại Nhật
Q1: Mua bất động sản có giúp tôi nhận được 永住権 hay 経営・管理ビザ không?
Trả lời: KHÔNG. Rất tiếc là việc chỉ sở hữu bất động sản không giúp bạn có được visa. Đây là một hiểu lầm khá phổ biến. Việc sở hữu bất động sản và 在留資格 là hai vấn đề hoàn toàn khác nhau. Tuy nhiên, nếu bạn sử dụng bất động sản đó để kinh doanh khách sạn (minpaku) hoặc cho thuê một cách chuyên nghiệp và được công nhận là một hoạt động kinh doanh thực thụ, thì có khả năng sẽ liên quan đến việc xin 経営・管理ビザ.
Q2: Tôi đang sống ở nước ngoài và không có địa chỉ tại Nhật. Làm sao để đăng ký tên trên 登記? Trả lời: Bạn có thể sử dụng 宣誓供述書 (Bản tuyên thệ) được cấp tại 公証役場 (văn phòng công chứng) ở nước sở tại để thay thế cho 住民票. Bạn cần chuẩn bị giấy tờ có chữ ký của mình trước mặt Công chứng viên (公証人) hoặc tại lãnh sự quán để chứng minh tên và địa chỉ của mình. Đây là một thủ tục khá đặc thù, vì vậy bạn nên tham khảo ý kiến của 司法書士 hoặc 行政書士.
Q3: Nghe nói Nhật Bản hay có động đất, mua nhà cũ có ổn không?
Trả lời: Bạn nhất định phải kiểm tra xem tòa nhà đó có đạt tiêu chuẩn 新耐震基準 (Tiêu chuẩn chống động đất mới áp dụng từ tháng 6/1981) hay không. Các công trình tại Nhật rất bền, nhưng những nhà xây trước năm 1981 theo tiêu chuẩn cũ sẽ có rủi ro cao hơn khi gặp động đất lớn. Ngoài ra, mua nhà theo tiêu chuẩn mới còn giúp bạn được hưởng các ưu đãi về thuế và hỗ trợ vay vốn tốt hơn.
Lời khuyên từ chuyên gia
Việc mua bất động sản tại Nhật Bản về mặt pháp lý là rất rộng mở và có nhiều cơ hội cho người nước ngoài. Tuy nhiên, thực tế vẫn tồn tại những rào cản như cách vay vốn, hiểu rõ các điều khoản hợp đồng hay các thủ tục hậu mãi như thay đổi địa chỉ.
Đừng tự mình lo lắng, hãy thảo luận với các bất động sản uy tín hoặc 行政書士 chuyên về VISA để được hỗ trợ tốt nhất. Chúng tôi luôn sẵn sàng đồng hành để giúp giấc mơ sở hữu nhà tại Nhật của bạn trở thành hiện thực!
