မင်္ဂလာပါ! ကျွန်တော်ကတော့ ဂျပန်နိုင်ငံရဲ့ 在留資格 (VISA) နဲ့ ပတ်သက်ပြီး အထူးပြုဆောင်ရွက်ပေးနေတဲ့ 行政書士 တစ်ဦးဖြစ်ပါတယ်။
လတ်တလောမှာ ဂျပန်နိုင်ငံမှာ ကိုယ်ပိုင်အိမ်ဝယ်ယူချင်တဲ့သူတွေ ဒါမှမဟုတ် အနာဂတ်အတွက် ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှုအနေနဲ့ အိမ်ခြံမြေဝယ်ယူချင်ကြတဲ့ မြန်မာနိုင်ငံသားတွေ အပါအဝင် နိုင်ငံခြားသားဦးရေဟာ တစ်နှစ်ထက်တစ်နှစ် ပိုမိုများပြားလာနေပါတယ်။ ဒါပေမဲ့ ဘာသာစကားအခက်အခဲနဲ့ ဂျပန်နိုင်ငံရဲ့ ဥပဒေတွေက ကိုယ့်နိုင်ငံနဲ့မတူတာကြောင့် "နိုင်ငံခြားသားက တကယ်ပဲ ဂျပန်မှာ မြေဝယ်လို့ရရဲ့လား?"၊ "မိမိရဲ့ ဗီဇာအမျိုးအစားကရော အိမ်ဝယ်ဖို့ ကန့်သတ်ချက်ရှိနေမလား?" စသဖြင့် စိုးရိမ်ပူပန်နေကြသူတွေလည်း အများကြီးရှိနေမှာပါ။
ဒီနေ့မှာတော့ ဂျပန်မှာ အိမ်ခြံမြေဝယ်ယူဖို့ စဉ်းစားနေကြတဲ့ နိုင်ငံခြားသားတွေအတွက် နောက်ဆုံးပေါ်ဥပဒေအခြေအနေတွေနဲ့ သတိထားရမယ့်အချက်တွေကို ကျွမ်းကျင်ပညာရှင်တစ်ဦးရဲ့ အမြင်နဲ့ နားလည်လွယ်အောင် ရှင်းပြပေးသွားပါမယ်။
၁။ နိုင်ငံခြားသားများလည်း ဂျပန်တွင် အိမ်ခြံမြေကို "ကန့်သတ်ချက်မရှိ" ဝယ်ယူနိုင်သည်!
အဖြေကို အတိုချုပ်ပြောရရင် နိုင်ငံခြားသားဖြစ်နေပါစေ၊ ဂျပန်လူမျိုးတွေနည်းတူ ဂျပန်နိုင်ငံရှိ မြေနဲ့ အဆောက်အအုံတွေကို ပိုင်ဆိုင်ခွင့်ရှိပါတယ်။
အချို့နိုင်ငံတွေမှာ "မြေဟာ နိုင်ငံတော်ပိုင်ဖြစ်ပြီး အငှားချပေးရုံသာ" ဆိုတဲ့ စည်းကမ်း (ဥပမာ 借地権 ကဲ့သို့) ရှိတတ်ပေမဲ့ ဂျပန်မှာတော့ မိမိကိုယ်တိုင် ပိုင်ဆိုင်ခွင့်ရှိတဲ့ 所有権 ကို ရရှိနိုင်ပါတယ်။ တစ်ကြိမ်ဝယ်ယူပြီးရင် အဲဒီမြေနဲ့ အဆောက်အအုံဟာ မိမိရဲ့ ပိုင်ဆိုင်မှုဖြစ်လာပြီး လွတ်လပ်စွာ ပြန်လည်ရောင်းချတာ ဒါမှမဟုတ် သားသမီးတွေကို အမွေဆက်ခံပေးတာမျိုးတွေ လုပ်ဆောင်နိုင်ပါတယ်။
在留資格 (ဗီဇာ) ကြောင့် ကန့်သတ်ချက်ရှိပါသလား? တကယ်တော့ အိမ်ခြံမြေဝယ်ယူဖို့အတွက် ဗီဇာအမျိုးအစားဟာ ဘာမှမသက်ဆိုင်ပါဘူး။
-
観光ビザ နဲ့ လာရောက်လည်ပတ်နေသူများ
-
就労ビザ (ဥပမာ 技術・人文知識・国際業務 စသည်) ဖြင့် အလုပ်လုပ်ကိုင်နေသူများ
-
ဂျပန်နိုင်ငံပြင်ပတွင် နေထိုင်သူများ (Non-resident)
ဘယ်လိုအခြေအနေမျိုးမှာပဲရှိရှိ ဂျပန်မှာ အိမ်ခြံမြေကို ဝယ်ယူပိုင်ဆိုင်နိုင်ပါတယ်။
၂။ "ဝယ်ယူခြင်း" က လွတ်လပ်သော်လည်း "ဘဏ်ချေးငွေ" အတွက် အခက်အခဲရှိနိုင်သလား?
အိမ်ခြံမြေဝယ်ယူနိုင်ပေမဲ့ လူအများစု ကြုံတွေ့ရလေ့ရှိတဲ့ပြဿနာကတော့ 住宅ローン (အိမ်ရာချေးငွေ) ကိစ္စဖြစ်ပါတယ်။
အကယ်၍ သင့်မှာ ငွေအလုံအလောက်ရှိပြီး လက်ငင်းချေစနစ်နဲ့ ဝယ်မယ်ဆိုရင် ဘာပြဿနာမှမရှိပါဘူး။ ဒါပေမဲ့ ဘဏ်ကနေ ငွေချေးပြီး ဝယ်ယူချင်တယ်ဆိုရင်တော့ ဂျပန်နိုင်ငံက ဘဏ်အများစုဟာ 永住者 (အမြဲတမ်းနေထိုင်ခွင့်ရသူ - PR) ဖြစ်ဖို့ လိုအပ်ချက်အဖြစ် သတ်မှတ်ထားလေ့ရှိပါတယ်။
-
永住者 ရှိသူများ: ဂျပန်လူမျိုးတွေနဲ့ တန်းတူနီးပါး အခြေအနေမျိုးနဲ့ ချေးငွေလျှောက်ထားနိုင်ပါတယ်။
-
永住者 မရှိသူများ: စစ်ဆေးမှုတွေက အရမ်းကို တင်းကျပ်သွားပါလိမ့်မယ်။ ဒါပေမဲ့ အချို့ဘဏ်တွေမှာတော့ "ဂျပန်လူမျိုးနဲ့ အိမ်ထောင်ကျထားသူ"၊ "Down payment အများကြီးပေးနိုင်သူ" ဒါမှမဟုတ် "ဂျပန်မှာ အလုပ်လုပ်သက် ကြာမြင့်သူ" စတဲ့ အချက်အလက်တွေနဲ့ ကိုက်ညီရင် ချေးငွေရနိုင်တဲ့ အခြေအနေမျိုးလည်း ရှိတတ်ပါတယ်။
၃။ 【အရေးကြီး】 ဥပဒေအသစ် "土地利用規制法" ကို သိပါသလား?
အရင်က နိုင်ငံခြားသားတွေ မြေဝယ်ယူမှုအပေါ် ကန့်သတ်ချက် သိပ်မရှိခဲ့ပေမဲ့ ၂၀၂၁ ခုနှစ်မှာ 重要土地利用規制法 ဆိုတဲ့ ဥပဒေတစ်ခု ပေါ်ပေါက်လာပါတယ်။
ဒါဟာ ဂျပန်နိုင်ငံရဲ့ လုံခြုံရေးနဲ့ သက်ဆိုင်တဲ့နေရာတွေ (ဥပမာ - ကာကွယ်ရေးတပ်စခန်းများ၊ နျူကလီးယားစွမ်းအင်သုံး လျှပ်စစ်ဓာတ်အားပေးစက်ရုံများ ဒါမှမဟုတ် နယ်စပ်အနီးရှိ ကျွန်းများ) ရဲ့ ပတ်ဝန်းကျင် ၁ ကီလိုမီတာအတွင်းကို "စောင့်ကြည့်နယ်မြေ" သို့မဟုတ် 特別注視区域 အဖြစ် သတ်မှတ်ထားတာဖြစ်ပါတယ်။ ဒီလိုနေရာတွေမှာ မြေဝယ်ယူမယ်ဆိုရင် အစိုးရက အသုံးပြုမှုကို စစ်ဆေးတာ ဒါမှမဟုတ် အရောင်းအဝယ်မလုပ်ခင် ကြိုတင်အကြောင်းကြားဖို့ လိုအပ်တာမျိုးတွေ ရှိနိုင်ပါတယ်။
သာမန်လူနေရပ်ကွက်က တိုက်ခန်း ဒါမှမဟုတ် လုံးချင်းအိမ်တွေ ဝယ်ယူမယ်ဆိုရင်တော့ ဒါဟာ သိပ်ပြီး သက်ရောက်မှုမရှိပါဘူး။ ဒါပေမဲ့ ထူးခြားတဲ့နေရာတွေမှာ ဝယ်ယူမယ်ဆိုရင်တော့ သတိထားဖို့ လိုအပ်ပါတယ်။
၄။ 登記簿謄本（全部事項証明書）ဆိုသည်မှာ "အိမ်ခြံမြေ၏ မှတ်ပုံတင်" ဖြစ်သည်
အိမ်ဝယ်ယူတဲ့အခါ မဖြစ်မနေ တွေ့မြင်ရမယ့် စာရွက်စာတမ်းကတော့ 登記簿謄本 ဖြစ်ပြီး တရားဝင်အခေါ်အဝေါ်ကတော့ 登記事項証明書 ဖြစ်ပါတယ်။
ဒါဟာ အဲဒီမြေ ဒါမှမဟုတ် အဆောက်အအုံက "ဘယ်သူပိုင်လဲ"၊ "အရင်က ဘယ်သူပိုင်ခဲ့လဲ"၊ "ဘဏ်မှာ အပေါင်ထားထားသလား" စတဲ့ အချက်အလက်တွေ အကုန်ပါဝင်တဲ့ အိမ်ခြံမြေရဲ့ မှတ်ပုံတင်စာရွက်ပဲ ဖြစ်ပါတယ်။
နိုင်ငံခြားသားများ အထူးသတိထားရမယ့်အချက်: နိုင်ငံခြားသားတွေဟာ ဂျပန်လူမျိုးတွေထက် နေရပ်လိပ်စာပြောင်းရွှေ့မှု (住所変更) ပိုများတတ်ပါတယ်။ အိမ်ဝယ်ယူစဉ်က လိပ်စာနဲ့ လက်ရှိ 住民票 က လိပ်စာ မတူညီဘဲ ဒီအတိုင်း ထားလိုက်မယ်ဆိုရင် နောင်တစ်ချိန်မှာ အဲဒီအိမ်ကို ပြန်ရောင်းချတဲ့အခါ လိပ်စာအဆက်အစပ်ကို သက်သေပြဖို့ စာရွက်စာတမ်းရှာဖွေရတာ အရမ်းခက်ခဲသွားပါလိမ့်မယ်။ ဒါကြောင့် လိပ်စာပြောင်းရွှေ့ပြီးရင် အိမ်ခြံမြေပိုင်ဆိုင်မှု စာရွက်မှာလည်း 住所変更登記 ကို ချက်ချင်းလုပ်ဆောင်ဖို့ မမေ့သင့်ပါဘူး။
၅။ အခွန်အခများနှင့် လုပ်ငန်းစဉ်များ
အိမ်ခြံမြေဝယ်ယူစဉ် ပေးဆောင်ရမယ့်အခွန်များ (不動産取得税၊ 登録免許税၊ 印紙税 စသည်) နဲ့ ပိုင်ဆိုင်ထားစဉ်အတွင်း ပေးဆောင်ရမယ့်အခွန် (固定資産税) တွေဟာ ဂျပန်လူမျိုးတွေ ပေးဆောင်ရတဲ့နှုန်းထားအတိုင်းပဲ ဖြစ်ပါတယ်။ နိုင်ငံခြားသားဖြစ်လို့ ပိုပေးရတာမျိုး မရှိပါဘူး။
ဒါပေမဲ့ အကယ်၍ သင်ဟာ ဂျပန်နိုင်ငံပြင်ပမှာ နေထိုင်ပြီး ဂျပန်ရှိ အိမ်ခြံမြေကနေ အိမ်ငှားခဝင်ငွေ ရရှိနေတယ်ဆိုရင်တော့ ဂျပန်မှာ 確定申告 (အခွန်ကြေညာလွှာ) တင်ဖို့ လိုအပ်ပါတယ်။ အဲဒီအခါမှာ သင့်ကိုယ်စား အခွန်ကိစ္စတွေ ဆောင်ရွက်ပေးမယ့် 納税管理人 ကို ခန့်အပ်ဖို့ လိုအပ်ပါတယ်။
အိမ်ခြံမြေဝယ်ယူခြင်းဆိုင်ရာ အမေး/အဖြေ (Q&A)
Q1: အိမ်ဝယ်လိုက်ရင် ဂျပန်ရဲ့ 永住権 ဒါမှမဟုတ် 経営・管理ビザ ရနိုင်ပါသလား?
အဖြေ: မရနိုင်ပါဘူး။ ဒါဟာ အဖြစ်များတဲ့ အထင်မှားမှုတစ်ခုပါ။ အိမ်ဝယ်ရုံနဲ့ ဗီဇာရရှိတာမျိုး မဟုတ်ပါဘူး။ အိမ်ခြံမြေပိုင်ဆိုင်မှုနဲ့ ဗီဇာဟာ သီးခြားစီဖြစ်ပါတယ်။ ဒါပေမဲ့ သင်ဝယ်ထားတဲ့ အိမ်ကို ဟိုတယ်လုပ်ငန်း (Minpaku) ဒါမှမဟုတ် အိမ်ငှားလုပ်ငန်းအနေနဲ့ စနစ်တကျ စီးပွားရေးလုပ်ငန်းတစ်ခုအဖြစ် လုပ်ကိုင်မယ်ဆိုရင်တော့ 経営・管理ビザ လျှောက်ထားဖို့အတွက် အထောက်အကူ ဖြစ်နိုင်ပါတယ်။
Q2: ကျွန်တော်က ဂျပန်မှာမနေဘဲ ပြည်ပမှာနေတာပါ။ ဂျပန်လိပ်စာမရှိဘဲ ဘယ်လိုအမည်ပေါက် လုပ်မလဲ?
အဖြေ: မိမိနိုင်ငံရှိ နိုတြီရုံး (公証役場) စသည်တို့ကနေ ထုတ်ပေးတဲ့ 宣誓供述書 (Affidavit) ကို 住民票 အစား သုံးလို့ရပါတယ်။ မိမိရဲ့ အမည်နဲ့ လိပ်စာကို သက်ဆိုင်ရာ နိုတြီရှေ့နေ (公証人) ဒါမှမဟုတ် သံရုံးရှေ့မှာ လက်မှတ်ရေးထိုး သက်သေခံထားတဲ့ စာရွက်စာတမ်း လိုအပ်ပါတယ်။ ဒါဟာ အနည်းငယ် ထူးခြားတဲ့ လုပ်ငန်းစဉ်ဖြစ်လို့ 司法書士 ဒါမှမဟုတ် 行政書士 နဲ့ တိုင်ပင်ဆွေးနွေးဖို့ အကြံပြုလိုပါတယ်။
Q3: ဂျပန်က ငလျင်ခဏခဏလှုပ်တယ်ဆိုတော့ အဆောက်အအုံဟောင်းတွေ ဝယ်ရင် စိတ်ချရပါ့မလား?
အဖြေ: အဆောက်အအုံဟာ 新耐震基準 (၁၉၈၁ ခုနှစ် ဇွန်လနောက်ပိုင်း သတ်မှတ်ထားတဲ့ ငလျင်ဒဏ်ခံဥပဒေ) နဲ့ ကိုက်ညီမှုရှိမရှိကို အမြဲစစ်ဆေးပါ။ ၁၉၈၁ ခုနှစ်မတိုင်ခင် ဆောက်ထားတဲ့ အဆောက်အအုံဟောင်းတွေက ငလျင်ဒဏ်ခံနိုင်ရည်အား နည်းနိုင်ပါတယ်။ နောက်ပြီး စံနှုန်းသစ်နဲ့ ကိုက်ညီတဲ့ အဆောက်အအုံတွေက အခွန်လျှော့ပေါ့မှုနဲ့ ဘဏ်ချေးငွေအတွက်လည်း ပိုပြီး အခွင့်အရေးကောင်းပါတယ်။
ကျွမ်းကျင်ပညာရှင်၏ အကြံပြုချက်
ဂျပန်မှာ အိမ်ခြံမြေဝယ်ယူဖို့ဆိုတာ နိုင်ငံခြားသားတွေအတွက် အခွင့်အလမ်းကောင်းတစ်ခု ဖြစ်ပါတယ်။ ဒါပေမဲ့ ချေးငွေလျှောက်ထားတာ၊ စာချုပ်ပါအချက်အလက်တွေကို နားလည်အောင်လုပ်တာနဲ့ လိပ်စာပြောင်းတာ စတဲ့ နောက်ဆက်တွဲကိစ္စတွေမှာ နိုင်ငံခြားသားတွေအတွက် ခက်ခဲတဲ့အချက်တွေ ရှိနေတတ်ပါတယ်။
ဒါကြောင့် တစ်ယောက်တည်း မပူပန်ပါနဲ့။ ဗီဇာအထူးပြု 行政書士 ဒါမှမဟုတ် ယုံကြည်စိတ်ချရတဲ့ အိမ်ခြံမြေကုမ္ပဏီတွေနဲ့ တိုင်ပင်ဆွေးနွေးပါ။ သင့်ရဲ့ ဂျပန်မှာ အိမ်ပိုင်ဆိုင်ခွင့်ရရှိရေး အိပ်မက်အတွက် ကျွန်တော်တို့က အကောင်းဆုံး ကူညီဆောင်ရွက်ပေးဖို့ အသင့်ရှိနေပါတယ်။
