Khi sinh sống và làm việc tại Nhật Bản lâu dài, mong muốn sở hữu một ngôi nhà riêng là điều rất tự nhiên. Tuy nhiên, với người nước ngoài, rào cản lớn nhất khi mua nhà chính là thủ tục xét duyệt vay vốn ngân hàng (住宅ローン).
"Không có 永住権 thì hoàn toàn không mua được nhà sao?" hay "Cần chuẩn bị bao nhiêu tiền mặt (vốn tự có)?"... Để trả lời những thắc mắc này, tôi – một 行政書士 chuyên hỗ trợ các thủ tục về VISA và 入管 – sẽ giải thích một cách dễ hiểu nhất dựa trên kinh nghiệm thực tế và các số liệu chính thức từ cơ quan nhà nước.
2. Tại sao các ngân hàng Nhật Bản lại coi trọng 永住権 đến vậy?
Có một thực tế là: Những người đã có 永住権 sẽ chiếm ưu thế tuyệt đối khi làm hồ sơ vay mua nhà.
Nỗi lo lớn nhất của các ngân hàng Nhật là "người vay bỏ về nước trước khi trả hết khoản nợ". Các loại VISA lao động thông thường luôn có thời hạn, nên dưới góc nhìn của ngân hàng, trạng thái cư trú của bạn được coi là "không ổn định" vì họ không biết chắc bạn sẽ ở Nhật đến khi nào.
Ngược lại, nếu bạn có 永住権:
-
Không bị giới hạn thời gian cư trú: Có thể thiết lập thời gian vay dài hạn (lên đến 35 năm).
-
Không bị hạn chế công việc: Sự ổn định về thu nhập được đánh giá cao hơn.
-
Uy tín xã hội cao: Đây là bằng chứng cho thấy bạn có nhân cách tốt và luôn hoàn thành nghĩa vụ đóng thuế đầy đủ.
Nhờ đó, ngân hàng đánh giá rủi ro "quỵt nợ" là rất thấp, giúp quá trình giải ngân diễn ra thuận lợi hơn.
3. Chưa có 永住権 thì có vay được vốn không?
Đừng vội bỏ cuộc nếu bạn chưa có 永住権. Thực tế vẫn có những trường hợp ngoại lệ. Hiện nay, ngày càng có nhiều ngân hàng xem xét cho vay nếu bạn đáp ứng được các điều kiện sau:
-
Có vợ hoặc chồng là người Nhật hoặc người có 永住権 (trong trường hợp họ đứng ra bảo lãnh).
-
Có lịch sử cư trú và thời gian làm việc tại Nhật lâu dài (thông thường là sống trên 5 năm và làm việc tại cùng một công ty trên 3 năm).
-
Có thể chuẩn bị một khoản tiền đối ứng (đầu kỳ) lớn (thường là trên 20% giá trị bất động sản).
4. Nghĩa vụ về 不動産取得税 mà bạn cần biết
Khi mua nhà, ngoài giá trị thực của căn hộ, bạn không được quên các loại thuế phát sinh. Điển hình nhất là 不動産取得税.
Đây là loại thuế địa phương mà bạn chỉ phải nộp một lần duy nhất khi nhận quyền sở hữu đất hoặc nhà. Dù là người nước ngoài, chỉ cần bạn cư trú và sở hữu bất động sản tại Nhật, bạn đều có nghĩa vụ nộp thuế giống như người Nhật.
-
Mức thuế dự kiến: Thông thường khoảng 4% dựa trên 固定資産税評価額 (Lưu ý: Giá trị này khác với giá mua bán thực tế trên thị trường).
-
Lưu ý quan trọng: Nếu nhà dùng để ở và đạt tiêu chuẩn về diện tích, bạn có thể được hưởng chế độ giảm thuế, nhưng bạn phải tự làm thủ tục kê khai.
Việc chậm trễ nộp thuế có thể gây ảnh hưởng xấu đến hồ sơ xin 永住権 hoặc gia hạn VISA sau này, vì vậy hãy nhớ nộp đúng hạn nhé.
5. Góc giải đáp thắc mắc Q&A
Q1: Tôi đã có 永住権 nhưng vừa mới chuyển việc. Liệu có vay được tiền không?
A1: Dù có 永住権, ngân hàng vẫn kiểm tra rất kỹ "tính ổn định của thu nhập". Thông thường, làm việc tại một công ty từ 2-3 năm trở lên sẽ được ưu tiên. Tuy nhiên, nếu bạn có bằng cấp chuyên môn quốc gia hoặc chuyển việc để thăng tiến trong cùng ngành nghề, vẫn có trường hợp được duyệt dù làm việc chưa đầy 1 năm.
Q2: Tôi không có tiền tiết kiệm (vốn tự có), liệu có thể vay 100% giá trị nhà không?
A2: Với người nước ngoài, việc vay toàn bộ (Full-loan) là cực kỳ khó khăn. Ngân hàng rất coi trọng việc "bạn có tài sản tích lũy tại Nhật hay không". Nếu bạn chuẩn bị trước khoảng 10-20% giá trị căn nhà, tỷ lệ hồ sơ được duyệt sẽ cao hơn rất nhiều.
Q3: Nếu bố mẹ từ Việt Nam gửi tiền sang hỗ trợ mua nhà thì cần lưu ý gì?
A3: Việc nhận tiền từ nước ngoài có thể phát sinh 贈与税 (thuế tặng cho). Ngoài ra, để phòng chống rửa tiền, ngân hàng sẽ hỏi rất kỹ về nguồn gốc số tiền đó. Bạn cần chuẩn bị sẵn các giấy tờ chứng minh đó là sự hỗ trợ từ người thân trong gia đình.
6. Tổng kết: Để hiện thực hóa ước mơ sở hữu ngôi nhà tại Nhật
Mua nhà tại Nhật không chỉ đơn thuần là một giao dịch mua bán, mà là một quyết định lớn để bạn "an cư lạc nghiệp" tại đây.
Để quá trình vay vốn thuận lợi nhất, con đường ngắn nhất chính là ưu tiên việc xin 永住権 trước. 永住権 chính là tấm thẻ bảo chứng cho cuộc sống ổn định của bạn tại Nhật và là cơ sở để ngân hàng đặt trọn niềm tin.
Nếu bạn băn khoăn "Với tình trạng hiện tại mình có vay được không?" hay "Muốn bắt đầu thủ tục xin 永住権 thì làm thế nào?", đừng ngần ngại liên hệ với các chuyên gia về 入管 để được tư vấn nhé.
