Nhiều người nước ngoài đang sinh sống và làm việc tại Nhật Bản có mong muốn sở hữu ngôi nhà của riêng mình hoặc đầu tư vào các doanh nghiệp Nhật Bản đầy tiềm năng. Việc gắn bó lâu dài tại Nhật khiến nhiều người coi đây là "tổ ấm" hoặc nơi để tích lũy tài sản, vì vậy việc quan tâm đến bất động sản hay cổ phiếu là điều rất tự nhiên.
Tuy nhiên, khi bắt tay vào việc mua bán hay đầu tư, rào cản lớn nhất chính là "luật pháp". Chắc hẳn nhiều người đang băn khoăn: "Liệu mình là người nước ngoài thì có mua được không?", hay "Có thủ tục đặc biệt nào cần làm không?".
Để trả lời ngắn gọn: Về nguyên tắc, người nước ngoài hoàn toàn có thể mua đất đai hoặc nhà cửa tại Nhật Bản mà không gặp vấn đề gì. Quốc tịch không phải là yếu tố hạn chế quyền mua bất động sản. Tuy nhiên, liên quan đến "dòng tiền" hay "lĩnh vực kinh doanh đặc thù", sẽ có những quy tắc (luật) khác biệt so với người Nhật mà bạn cần phải nắm rõ.
Trong bài viết này, tôi sẽ giải thích một cách dễ hiểu các thuật ngữ pháp lý phức tạp, cũng như những lưu ý quan trọng khi bạn muốn đầu tư bất động sản hoặc cổ phiếu tại Nhật.
1. Người nước ngoài có thể tự do mua đất tại Nhật không?
Trước hết, tôi xin trả lời câu hỏi thường gặp nhất: "Liệu có hạn chế nào đối với việc người nước ngoài mua đất tại Nhật không?"
Câu trả lời là "Về nguyên tắc là không có hạn chế". Trước đây từng tồn tại đạo luật gọi là "外国人土地法", nhưng hiện nay không có luật nào cấm cá nhân hay pháp nhân nước ngoài sở hữu bất động sản. Nhật Bản vẫn là quốc gia mở cửa cho các nguồn vốn đầu tư nước ngoài.
Tuy nhiên, có một điểm cần lưu ý, đó là khía cạnh "an ninh quốc gia". Trong những năm gần đây, trước xu hướng các nguồn vốn nước ngoài mua lại đất đai tại khu vực xung quanh các cơ sở quan trọng của quốc gia hay đất rừng liên quan đến nguồn nước, chính phủ Nhật Bản đang ngày càng thắt chặt việc giám sát. Mặc dù hiện tại chưa có luật cấm ngay lập tức, nhưng các cuộc thảo luận về "luật thúc đẩy sử dụng đất hợp lý từ góc độ an ninh" vẫn đang diễn ra trong chính phủ.
Vì vậy, dù hiện tại bạn "có thể mua", với tư cách là nhà đầu tư, bạn cũng nên ghi nhớ rằng trong tương lai, tình hình xã hội có thể dẫn đến những quy định mới.
2. Quy tắc của "外為法" cần phải biết
Khi mua bất động sản hay cổ phiếu, điểm khác biệt quyết định giữa người Nhật sống tại Nhật và người nước ngoài (hoặc 非居住者) chính là nghĩa vụ báo cáo theo "外為法" (tên đầy đủ là "外国為替及び外国貿易法").
Nghe đến "外為法" có vẻ khó hiểu, nhưng hãy hiểu đơn giản đây là "quy tắc để minh bạch hóa dòng tiền trong nước Nhật". Đặc biệt, khi một 非居住者 mua bất động sản tại Nhật, việc báo cáo sau giao dịch là bắt buộc.
Tiêu chuẩn phân biệt giữa "居住者" và "非居住者" Việc xác định bạn thuộc đối tượng nào là cực kỳ quan trọng. Thông thường, người có địa chỉ hoặc nơi cư trú và đang sinh sống tại Nhật được gọi là 居住者. Ngược lại, người đang sống ngoài lãnh thổ Nhật Bản được gọi là 非居住者.
Nếu bạn mua bất động sản tại Nhật với tư cách là 非居住者, bạn phải nộp 報告書 lên 財務大臣 thông qua 日本銀行 trong vòng 20 ngày kể từ ngày ký hợp đồng. Nếu chậm trễ hoặc quên thực hiện, trong trường hợp xấu nhất, bạn có thể phải chịu các hình phạt pháp lý.
3. Những lưu ý khi mua cổ phiếu
Ngoài bất động sản, việc mua cổ phiếu của các công ty Nhật cũng cần phải thận trọng. Theo luật pháp Nhật Bản, đối với một số ngành nghề nhất định liên quan đến quốc phòng hoặc cơ sở hạ tầng công cộng (như hãng hàng không, công ty viễn thông, đơn vị phát thanh truyền hình...), tỷ lệ sở hữu cổ phiếu của người nước ngoài có thể bị hạn chế.
Đây là biện pháp để bảo vệ an ninh quốc gia. Do đó, khi đầu tư vào một công ty cụ thể, bạn nhất định phải kiểm tra xem doanh nghiệp đó có nằm trong diện hạn chế sở hữu đối với người nước ngoài hay không.
Ngoài ra, tùy vào trường hợp như mua cổ phiếu của công ty chưa niêm yết, bạn có thể phải thực hiện "khai báo trước" hoặc "báo cáo sau". Đầu tư thành công bắt nguồn từ việc tìm hiểu kỹ lưỡng. Đặc biệt khi đầu tư số vốn lớn hoặc đầu tư vì mục đích kinh doanh, tôi khuyên bạn nên tham khảo ý kiến của các chuyên gia.
Hỏi đáp (Q&A)
Q1. Khi mua nhà để ở tại Nhật thì có cần báo cáo không?
A. Về nguyên tắc là không cần. Nghĩa vụ báo cáo theo "外為法" nhằm mục đích giám sát các giao dịch vì "mục đích đầu tư" hoặc "mục đích kinh doanh". Nếu là mua nhà để bản thân hoặc người thân sinh sống, thì dù là 居住者 hay 非居住者, hầu hết các trường hợp đều được miễn trừ nghĩa vụ báo cáo (tuy nhiên tùy vào tình huống cụ thể, hãy liên hệ để được tư vấn).
Q2. Tôi không rõ mình có phải là "非居住者" hay không, có tiêu chuẩn nào để phân biệt không? A. Chìa khóa nằm ở việc "bạn có cơ sở tại Nhật hay không". Các tiêu chí như bạn có văn phòng, cửa hàng tại Nhật hay đã ở Nhật trên 6 tháng hay chưa sẽ là căn cứ. Nếu bạn không chắc chắn về tình trạng của mình, hãy tham khảo hướng dẫn của 財務省 hoặc 日本銀行, hoặc cách chắc chắn nhất là xác nhận với các chuyên gia như 行政書士.
Q3. Nếu quên báo cáo thì sẽ thế nào?
A. Bỏ qua vấn đề này là cực kỳ nguy hiểm. Báo cáo theo "外為法" là nghĩa vụ pháp lý. Nếu cố tình không báo cáo hoặc báo cáo sai sự thật, bạn có thể bị xử phạt theo luật định. Ngay khi phát hiện sai sót, việc quan trọng nhất là phải thông qua chuyên gia để nộp bổ sung kèm theo 遅延理由書 (văn bản giải trình chậm trễ) để khắc phục kịp thời.
Lời kết: Hãy tránh rủi ro cùng chuyên gia
Mua bất động sản hay đầu tư cổ phiếu tại Nhật là lựa chọn tuyệt vời cho tương lai của bạn. Tuy nhiên, luật pháp Nhật Bản rất chi tiết, và với tư cách là người nước ngoài, không ít trường hợp bạn có thể vô tình quên làm thủ tục.
Nếu bạn có những lo lắng như "Liệu mua bất động sản này có an toàn không?" hay "Cần làm thủ tục gì khi đầu tư?", hãy tìm đến các chuyên gia. Tôi với tư cách là một 行政書士 luôn sẵn sàng đồng hành và hỗ trợ bạn.
行政書士 giải đáp: Bí quyết khởi nghiệp và mua lại doanh nghiệp tại Nhật Bản – Tất tần tật về 経営管理ビザ
